Numărul străinilor din Italia care achiziţionează o casă este tot mai mare. Pentru a-i ajuta pe cei care fac un pas atât de important şi nu sunt foarte familiarizaţi cu actele notariale, cu agenţiile imobiliare şi cu măsurile cadastrale, Asociaţia Sindicală Micii Proprietari Imobiliari (Asppi) a publicat un „Ghid multilingv pentru achiziţionarea casei„.
Ghidul explică toate fazele achiziţionării, de la alegerea apartamentului la elementele care au influenţă asupra valorii sale, trecând apoi la diferitele aspecte ale vânzării-cumpărării. Este astfel examinată implicarea agenţiilor imobiliare, cât şi facilităţile şi impozitele pentru noii proprietari sau diferenţele dintre diferitele tipuri de împrumuturi.
Ce tip de locuinţă?
V-aţi hotărât să cumpăraţi o casă. Verificaţi dacă locuinţa a fost construită regular. Daca nu este recentă şi a fost vândută şi cumpărată de mai multe ori, cu siguranţă este o construcţie regulară. Dacă a fost construită de puţini ani, verificaţi dacă proprietarul este sigur în posesia autorizaţiei de construire şi a certificatului de a locui.
1 – Dacă locuinţa a fost construită abuziv, verificaţi dacă proprietarul a prezentat, când a fost posibil, cererea de graţiere a abuzului de construire şi dacă este în posesia concesiunii eliberate de Primărie. Fără acest document, notarul nu poate stipula actul de vânzare-cumpărare.
2 – Dacă locuinţa este nou construită, constructorul trebuie să vă arate documentele care demonstrează regularitatea edificiului. În caz contrar, cereţi vânzătorului copia autorizaţiei de construcţie şi cereţi să vedeţi proiectul aprobat de Primarie. Dacă întâmpinaţia rezistenţă, să nu aveţi încredere. Nu achiziţionaţi un imobil dacă nu este înregistrat la cadastru ca locuinţă.
Uneori localele de la ultimul etaj sau de la parter reprezintă, în proiectul original, magazii sau mansarde.Constructorii fără scrupule le transforma în apartamente, dar în cadastru figurează ca mansarde sau magazii. Plătiţi o magazie cu preţul unui apartament şi nu puteţi face branşamentul la gaz şi lumină: aveţi un imobil fără valoare şi fără posibilitatea de a fi pus în regulă.
3 – Verificaţi că nu sunt ipoteci pe locuinţă, ca proprietarul să nu fi făcut împrumuturi oferind ca garanţie propriul apartament, făcând o verificare cadastrală şi ipotecară în registrele imobiliare. 4 – Înainte de stipularea actului de vânzare-cumpărare, cereţi de la administratorul blocului o declaratie din care să rezulte că vânzătorul nu are datorii la administraţie. Dacă există datorii, vânzătorul trebuie să le plătească înainte de vânzare.
5 – Verificaţi dacă vânzătorul are împuternicirea de a vinde: dacă nu este unicul proprietar, este necesar acordul tuturor pentru vânzare. Lucrul acesta este valabil în cazul unor societăţi, în cazul coproprietăţilor şi al bunurilor în comun între soţi.
6 – Verificaţi provenienţa apartamentului, în mod particular în cazul în care a parvenit vânzătorului pe cale ereditară sau prin donaţie. Orice moştenitor nemulţumit de repartiţia ereditară are timp 10 ani de la decesul persoanei care a lăsat moştenirea sau donaţia, pentru a-şi cere drepturile, cerând ca valoarea apartamentului să fie considerată în cadrul masei ereditare. În anumite situaţii, riscaţi de a fi constrâns să-i despăgubiţi pe moştenitorii îndreptăţiţi cu valoarea echivalenta.
7 – Dacă vânzătorul este o societate care dă faliment în timp de doi ani de la vânzare, expertul falimentar poate anula contractul de vânzare-cumpărare şi poate înscrie cumpărătorul în registrul de creditori.
Valoarea apartamentului
Este o regulă bună să vă informaţi despre preţurile medii ale zonei, pentru a putea trata cu vânzătorul, luând în calcul condiţiile obiective ale imobilului. Preţul mediu înseamnă preţul la metrul pătrat pentru un apartament în condiţii normale de întreţinere.
Deobicei, cine vinde se informeaza cu privire la preţul mediu al pieţei, înmulţeşte valoarea cu suprafaţa complexiva şi formulează cererea, fără să ţină cont că valoarea poate să varieze, se poate reduce sau poate creşte în funcţie de tipologia apartamentului, de poziţie, de finisaje sau de condiţiile clădirii în întregul său. Deseori, cine vinde tinde să ceară preţul cel mai mare posibil, adesea mai mare decât cel de pe piaţă. Deci, una este preţul cerut şi alta preţul efectiv la care se face vânzarea.
Suprafata luată în calcul pentru vânzare este cea comercială, calculată în felul următor: suprafaţa netă a apartamentului, 100% din suprafaţa dintre pereţii perimetrali şi interni, 50% din suprafaţa comună cu alte apartamente. Alte suprafeţe sunt calculate orientativ după cum urmează:
– Balcoane şi terase descoperite: 25% din suprafaţă
– Balcoane şi terase acoperite închise pe 3 laturi: 35% din suprafaţă
– Curţi interioare: 35% din suprafaţă
– Verande: 60% din suprafaţă
– Grădina exclusiva a apartamentului: 15% din suprafaţă
– Grădina imobilului: 10% din suprafaţă
– Pivniţe şi mansarde nelocuibile: 10% din suprafaţă
– Pivniţe şi mansarde locuibile: 25%-50% din suprafaţă
Apartamentul închiriat are preţ mai mic la vânzare
Elementele de descreştere şi crestere a preţului sunt următoarele:
Funcţie de etajul apartamentului: Demisol (-30%); Parter (-20%); Parter cu grădină (-15%); Etajul 2 fără lift (-5%); De la etajul 3 în sus fără lift (- 10% pentru fiecare etaj); Ultimul etaj (-20%); Locuinţa cu mai multe băi (+5%); Încălzire autonomă (+5%); Lipsa încălzirii (-5%); Instalaţia electrică nonconformă (-5%).
Notă: Deoarece pe piaţa liberă nu există valori obiective absolute şi există acordul între părţi, indicaţiile şi sugestiile noastre va pot ajuta să vă formaţi o idee despre tot ceea ce poate constitui un element de negociere. Apartamentul închiriat suportă o devalorizare a preţului mediu pe mp între 20% şi 30%.
Condiţiile blocului
Starea de întreţinere a unui bloc este vizibilă, dar lucrările de efectuat sau defectele de structură, care vă vor angaja din punct de vedere economic după cumpărare, sunt mai greu de descoperit imediat.
Informaţi-vă dacă sunt probleme de rezistenţă, dacă au fost efectuate modificările instalaţiei electrice şi termice şi cele referitoare la prevenirea incendiilor. Vă mai sfătuim să verificaţi dacă instalaţia de încălzire este centralizată, dacă nu cumva adunarea locatarilor nu a decis dezactivarea şi instalarea de centrale autonome.
Alte elemente de evaluare sunt prezenţa sau absenţa gazului metan, a apei curente şi a canalizării.
Instalaţia electrică mai veche de 20 ani trebuie înlocuită
Condiţiile apartamentului
În ceea ce priveşte interiorul apartamentului, analizaţi finisajele. Dacă nu vă pricepeţi, cereţi sfatul unui expert (arhitect, inginer, geometru). Atenţie în cazul în care vedeţi crăpături groase pe pereţi sau tavan.
Expertul va fi în măsură să evalueze dacă sunt crăpături simple sau pot constitui un semnal de alarmă cu privire la rezistenţa structurală. Mult mai delicată este verificarea instalaţiei electrice, care trebuie să fie adecvată normelor legale de siguranţă. O instalaţie mai veche de 20 de ani trebuie înlocuită, deoarece componentele îşi pot pierde capacitatea de izolare.
În cazul construcţiilor noi, constructorul trebuie să ofere cumpărătorului şi harta instalaţiei electrice. În cazul apartamentelor vechi, trebuie încercată cu ajutorul vânzătorului o reconstruire a hărţii instalaţiei electrice. Va fi necesară în cazul intervenţiilor parţiale sau totale. Un bun electrician, în orice caz, este capabil să identifice traseul firelor electrice.
În ceea ce priveşte instalaţia de apă, este necesar să vă informaţi de la ceilalţi locatari. Frecventele pierderi sau infiltraţii de apă arată că ţevile sunt uzate şi ruginite, şi va fi nevoie de înlocuirea lor, lucrări care pot fi foarte costisitoare.
Deci, trebuie să se negocieze preţul apartamentului, în funcţie de îmbunătăţirile care trebuie făcute.
Liber sau închiriat?
Este o problemă serioasă. La achiziţia unui apartament deja închiriat, preţul scade între 20% şi 30%, funcţie de expirarea contractului de închiriere şi de chiria plătită de chiriaş. Putem avea două tipuri de contracte: un contract liber de închiriere cu durata de 4 ani plus 4, sau un contract cu durata de 3 ani plus 2.
Contractul liber poate fi reziliat după primii 4 ani numai în caz de necesitate, altfel poate fi reziliat doar după 8 ani. Al doilea tip de contract poate fi reziliat în caz de necesitate la expirarea primilor trei ani sau la expirarea contractului, după 5 ani. Rezilierea trebuie comunicată cu 6 luni înainte de expirare.
Dacă în urma avizului, chiriaşul nu pleacă din apartament, veţi fi obligat să-l daţi în judecată. Procesul poate dura ani de zile.
Deci, dacă aveţi nevoie de un apartament unde să locuiţi imediat, evitaţi să cumpăraţi un apartament închiriat. Dacă apartamentul are chiriaşi, înainte de a cumpăra apartamentul cereţi o copie a contractului de închiriere pentru a-l examina cu un avocat.
Responsabilităţile vânzătorului
Cine vinde trebuie să garanteze că imobilul nu are defecte care pot compromite destinaţia de locuit. Garanţia este valabilă numai cu o declaraţie scrisă în faţa notarului, deoarece dacă vânzătorul a ascuns în mod intenţionat anumite defecte, cumpărătorul poate cere anularea contractului de vânzare sau reducerea preţului. Dacă blocul, de exemplu, trebuie să fie demolat după o scurtă perioadă de la cumpărare, şi aveţi probe că vânzătorul era înştiinţat, puteţi cere rezilierea contractului şi restituirea sumei platite.
Denunţul defectelor trebuie să fie făcute în termen de opt zile de la descoperire şi în orice caz mai devreme de un an de la cumpărare. În cazul unui apartament nou, garanţia contra unor defecte oculte, care nu au fost relevate în momentul achiziţionării, este valabilă doi ani şi trebuie să fie anunţată constructorului în termen de 60 de zile de la descoperire.
Responsabilitatea constructorului cu privire la structura edificiului este în schimb de 10 ani şi denunţul trebuie să fie făcut în termen de un an de la descoperire.
Fazele vânzării-cumpărării
Actul de vânzare-cumpărare trebuie să conţină obligatoriu, altfel este lovit de nulitate, toate elementele utile în identificarea apartamentului: descrierea şi poziţia, voinţa de a vinde şi de a cumpăra şi preţul stabilit.
Înainte de vânzarea propriu-zisă se face un precontract şi se dă un avans. Atenţie la chitanţa cu care se dovedeşte plata avansului. Simplele chitanţe de plată pentru avans pot fi considerate nevalabile dacă în ele nu se specifică motivul plăţii şi datele apartamentului.
Verificaţi dacă apartamentul indicat corespunde efectiv cu cel pe care l-aţi vizitat
Datele care trebuie menţionate în precontract sunt aceleaşi care trebuie înscrise în contract (actul notarial):
1) numele şi prenumele părţilor, data şi locul de naştere, domiciliul, codul fiscal.
2) descrierea apartamentului, categoria şi numărul de cadastru, blocul, scara, etajul, apartamentul, anul de construcţie, garanţia vânzătorului că nu sunt ipoteci, conformitatea urbanistică, daca este locuibil, datorii la asociaţia de locatari şi indicarea dacă apartamentul este liber sau ocupat de vânzător sau de un chiriaş. Verificaţi dacă apartamentul indicat corespunde efectiv cu cel pe care l-aţi vizitat.
3) preţul stabilit, modalităţile de plată, un avans ca depozit şi alte eventuale plăţi anticipate, data în care va fi stipulat actul notarial de vânzare-cumpărare (rogito).
Avansul (în general între 2 şi 5 mii euro, proporţional cu valoarea imobilului) poate fi de confirmare sau de penalitate. Cu avansul de confirmare, dacă achizitorul renunţă la contract, pierde avansul; dacă vânzătorul renunţă, trebuie să restituie dublul avansului. Cu depozitul de penalitate, se fixează o sumă fixă, care va trebui să fie plătită fără ulterioare modificări din partea celui care renunţă la contract.
4) Eventuala indicare a notarului, care de obicei este ales de achizitor.
5) Daca vânzătorul ocupă apartamentul, se stabileşte timpul şi modalitatea de eliberare a apartamentului, preferabil înainte de stipularea contractului la notar.
6) Eventuale ipoteci: introduceţi în precontract o declaraţie explicită a vânzătorului despre faptul că apartamentul este liber de ipoteci, de eventuale servituţi, etc. Dacă apartamentul este ipotecat, se va cere anularea ipotecii. În caz contrar, în momentul stipulării actului notarial, reţineţi suma corespunzătoare ipotecii, vărsând-o la notar cu dispoziţia de a o restitui vânzătorului în momentul în care acesta a obţinut anularea ipotecii.
Agenţia imobiliară
Complexitatea numeroaselor verificări pentru un apartament de achiziţionat şi puţinul timp pe care-l avem la dispoziţie ne împing deseori să ne adresăm unei agenţii imobiliare.
Agenţii imobiliari autorizaţi au o legitimaţie recunoscută legal şi sunt înscrişi la Camera de Comerţ, unde au susţinut un examen. Conform legii, agentul imobiliar trebuie să verifice provenienţa apartamentului, valabilitatea titlului de proprietate, daca există condiţionări şi trebuie să fie garant, prin clauze specifice, pentru vânzător şi cumpărător. De multe ori tot agentul imobiliar se interesează şi cum se poate obţine un împrumut bancar.
Cumpărătorului interesat i se cere să semneze, în acelaşi timp cu plata unui depozit, un angajament-propunere de cumpărare, condiţionat de acceptul proprietarului. Acesta va trebui să se pronunţe în termen de 8-10 zile şi dacă între timp a încasat (chiar prin intermediul agenţiei) depozitul în numerar sau un cec, propunerea se consideră acceptată.
Un agent imobiliar nu poate achiziţiona direct apartamente. O agenţie care face asta trebuie să trezească suspiciunea vânzătorului sau cumpărătorului: aproape sigur agenţia achiziţionează la un preţ mic pentru a-l vinde la un preţ mult mai mare.
Comisionul pentru agenţie este plătit şi de vânzător, şi de cumpărător. Nici o lege nu stabileşte cât poate să ceara un agent imobiliar. Un comision care nu depăşeşte 2% din preţul de vânzare reprezintă o cerere echitabilă, dar mulţi agenţi se mulţumesc şi cu 1-1,5%
Amintiţi-vă să cereţi chitanţă pentru comision, deoarece cheltuielile de mediere imobiliară sunt deduse din declaraţia de venituri până la un maxim de 1.000,00 euro.
Numele agentului imobiliar şi comisionul încasat de acesta trebuie să fie indicate în actul notarial.
Comisionul agenţiei este în general de 2%
Cheltuielile pentru acte şi impozite
Cheltuielile pentru actul de vânzare-cumpărare sunt suportate de cumpărător şi sunt procentual stabilite funcţie de valoarea vânzării imobilului. Cu cât este mai mare valoarea imobilului, cu atât va fi mai mic procentul cerut de notar, care poate oscila orientativ între 0,7% si 2%.
Când se cumpără o casă, cumpărătorul este obligat, în plus, să plătească impozitul de înregistrare la registrul imobiliar, sau alternativ Iva, impozitul ipotecar şi cadastral, care sunt incluse în preţul de vânzare.
În funcţie de calitatea juridică a vânzătorului, cheltuielile se calculează în felul următor:
– Dacă achiziţionez de la un privat, de la o firmă „neconstructoare” sau de la o firmă constructoare sau de restructurare care vinde după 4 ani de la terminarea lucrărilor: Registru 7%; Ipoteca 2%; Cadastru 1%.
– Dacă achiziţionez de la o firmă constructoare sau de restructurare care vinde înainte de 4 ani de la terminarea lucrărilor: Iva 10%; Registru 168 euro; Ipoteca 168 euro; Cadastru 168 euro.
Notarul încasează un procent de 0,7 – 2% din valoarea tranzacţiei
Reduceri fiscale
Când se achiziţionează „prima casă”, se poate beneficia de un regim fiscal redus care permite plata unor impozite mai mici. Astfel, la achiziţii de la privaţi: Registru 3%; Ipoteca 168 euro; Cadastru 168 euro. Când se cumpără de la o firmă constructoare înainte de 4 ani de la terminarea lucrărilor: Iva 4%; Registru 168 euro; Ipoteca 168 euro; Cadastru 168 euro.
Când cumpărăm de la o firmă neconstructoare sau de la o firmă constructoare după 4 ani de la finalizarea lucrărilor: Iva scutită; Registru 3%; Ipoteca 168 euro; Cadastru 168 euro.
Beneficiile pentru prima casă se cuvin şi pentru achiziţia anexelor, chiar dacă se efectuează cu act separat, dar numai pentru o anexă pentru fiecare dintre următoarele categorii cadastrale: C/2 (pivniţă sau mansardă); C/6 (garaj sau box auto); C/7 (acoperiş sau post auto).
Pentru a beneficia de regimul fiscal redus pentru „prima casă”, nu este necesar ca imobilul achiziţionat să fie destinat ca locuinţă personală şi/sau a membrilor familiei. Taxele sunt reduse pentru achiziţionarea unei case, indiferent care va fi uzul pe care-l vom da, numai să se respecte anumite conditii.
Există reduceri importante de taxe pentru achiziţia primei case
Facilităţi pentru „prima casă”
Pentru a beneficia de facilităţile fiscale referitoare la achiziţia „primei case”, trebuie respectate mai multe condiţii.
Prima condiţie este ca locuinţa achiziţionată să nu fie „de lux”, de xemplu să nu aibă o suprafaţă mai mare de 160 mp, să nu aibă piscină, etc.
Dacă se achiziţionează o locuinţă care nu este „de lux”, beneficiile fiscale se aplică, indiferent de categoria cadastrală a imobilului, în anumite condiţii.
a) Imobilul trebuie să fie situat pe raza localităţii unde cumpărătorul are rezidenţa sau unde intenţionează să-şi stabilească rezidenţa în termen de 18 luni de la stipularea contractului, sau pe raza localităţii unde cumpărătorul îşi desfăşoară propria activitate principală.
b) Cumpărătorul nu trebuie să fie titular, exclusiv sau în comun cu soţul/soţia, de drepturi de proprietate, uzufruct sau locaţie pentru o altă locuinţă în localitatea unde se află imobilul de cumpărat.
c) Nu trebuie să fie titular, nici pe cote sau în comun cu alţii, pe tot teritoriul naţional, de drepturi de proprietate, uz, uzufruct sau simplă proprietate, pe o altă casă de locuit, achiziţionată, chiar şi de soţ/soţie beneficiind de reduceri pentru achiziţionarea primei case. La contribuabilii care nu au cetăţenia italiană, facilităţile se cuvin dacă se respectă toate condiţiile prevăzute şi, în particular, când cumpărătorul are rezidenţa în localitatea în care se găseşte imobilul achiziţionat (sau o stabileşte în termen de 18 luni).
Condiţiile de la punctele b) şi c) şi obligaţia de stabilire a rezidenţei în termen de 18 luni din partea cumpărătorului care nu are rezidenţa în localitatea unde este situat imobilul care se achiziţionează, trebuie să fie atestate cu o declaraţie introdusă în actul de cumpărare.
Pierderea facilităţilor
Cumpărătorul pierde dreptul la facilităţile pentru „prima casă” dacă:
– declaraţiile făcute în actul de cumpărare sunt false;
– nu îşi transferă rezidenţa în localitatea unde se găseşte situat imobilul în termen de 18 luni de la cumpărare;
– vinde sau donează locuinţa înainte de a termenul de 5 ani de la data cumpărarii.
v Pierderea beneficiilor comportă recuperarea diferenţei de impozit neplătit şi a dobânzilor aferente, şi în acelaşi timp se aplică o sancţiune de 30% din acelaşi impozit.
Impozitul se plăteşte funcţie de valoarea cadastrală
Calculul impozitului
Impozitul se calculează pe valoarea imobilului (baza impozabilă) declarat în actul notarial. În vânzarea între privaţi, valoarea imobilului poate să corespundă cu valoarea cadastrală, şi deci să aibă o valoare inferioara faţă de valoarea de pe piaţă, cu condiţia ca în actul notarial să fie în orice caz indicată valoarea efectivă de vânzare-cumpărare.
Când vânzătorul este o societate sau un privat cu activitate comercială, valoarea de declarat este cea efectivă de pe piaţă.
Valoarea cadastrala
Valoarea cadastrală este calculată înmulţind venitul cadastral (reevaluat cu 5%) cu următorii coeficienţi:
– 110 pentru prima casă;
– 120 pentru imobile din grupurilor cadastrale A, B, C (fără categoriile A/10 şi C/1);
– 60 pentru imobilele din categoria A/10 (oficii şi birouri private)
– 40,8 pentru imobilele din categoria C/1 (magazine si prăvălii).
Principalele categorii cadastrale
CATEGORIA – TIPOLOGIE
A/1 – Locuinţă de tip confort
A/2 – Locuinţă de tip civil
A/3 – Locuinţă de tip economic
A/4 – Locuinţă populară
A/5 – Locuinţă de tip ultrapopular
A/6 – Locuinţă de tip rural
A/7 – Locuinţă în vile cu mai multe apartamente.
A/8 – Locuinţă în vile
A/9 – Castele şi palate cu valoare artistică şi istorică
A/10 – Oficii şi birouri private
A/11 – Locuinţe şi case tipice de zonă
B/1 – Colegii, ospicii, mânăstiri, seminarii, cazărmi etc.
B/2 – Aziluri şi spitale
B/3 – Puşcării
B/4 – Oficii publice
B/5 – Scoli, laboratoare ştiintifice
B/6 – Biblioteci, muzee, galerii, academii etc.
B/7 – Capele şi oratorii nedestinate activităţii de cult
B/8 – Depozite subterane pentru alimente
C/1 – Magazine şi prăvălii
C/2 – Depozite
C/3 – Laboratoare pentru arte si meserii
C/4 – Săli de sport
C/5 – Stabilimente balneare
C/6 – Grajduri, garaje
C/7 – Poduri închise sau deschise
Sfaturi finale
Tineţi cont că băncile nu finanţează, de obicei, mai mult de 75% din imobil, deci trebuie să aveţi disponibil 25% din preţ. Sunt bănci care dau împrumuturi de 100% din valoarea imobilului, dar ratele sunt foarte mari. De exemplu, pentru un împrumut de 200.000 euro pe 15 ani, rata ajunge la 1.600 euro lunar. Rata unui împrumut suportabil este calculata la 33% din venit, şi deci o rată de 1.600 euro presupune un venit lunar de aproximativ 5.000 euro.
Există Institute de Credit care acordă împrumuturi pe 25 sau 30 de ani, ţinând cont că împrumutul trebuie să fie achitat la împlinirea vârstei de 75 de ani a solicitantului.
În alternativă, puteţi cumpăra de la un constructor sau de la o cooperativă. În acest caz, deobicei este plătit un avans şi restul se plăteşte în rate, funcţie de avansarea lucrărilor.