Închirierea imobilelor în scopul locuirii este reglementată de legea 431/1998 care prevede diferite tipuri de contracte. Contractul de închiriere (sau de locaţie) este acel contract prin care proprietarul unui imobil (al unui apartament) permite unui alt subiect să beneficieze pentru o perioadă determinată de timp de imobil în schimbul plăţii unei chirii lunare. Principalele contracte de închiriere sunt contractele libere, aşa- numitele 4+4.
Contractul clasic de închiriere a unui apartament în scopul locuirii este cel numit „contract liber 4+4”. Prin indicaţia 4+4 se înţelege că perioada de locaţie nu poate fi mai mică de 4 ani, reînnoibilă automat pentru alţi 4, în afara cazurilor excepţionale prevăzute de lege.
La încheierea celor opt ani ambele părţi, proprietarul şi chiriaşul, au posibilitatea de a întrerupe contractul, dând însă un preaviz celeilalte părţi cu cel puţin 6 luni înainte de data expirării contractului.
Dacă în contract este prevăzut un termen mai mic de şase luni, această clauză nu este valabilă, fiind recomandabil să se comunice tot în şase luni intenţia de renunţare la contract.
Locaţia se poate încheia înaintea celor 8 ani, însă numai în cazuri particulare prevăzute de lege, atât pentru proprietar cât şi pentru chiriaş.
Plata chiriei
Dacă contractul prevede o creştere a chiriei, de exemplu după primul an, această condiţie este contrară legii şi aşadar nu este valabilă. Chiria pe care va fi obligat chiriaşul să o plătească este cea prevăzută pentru primul an şi rămâne aceeaşi în continuare pentru întreaga durată a contractului de închiriere.
Neplata chiriei lunare timp de cel puţin două luni poate duce la evacuarea chiriaşului.
Plata întreţinerii
În general chiriaşul trebuie să plătească aşa-numitele „obligaţii accesorii”, adică cheltuielile privind apartamentul şi cheltuielile de întreţinere. Este vorba de cheltuieli de întreţinere a imobilului (curent, apă, curăţenie etc). Aceste cheltuieli sunt de obicei puse în sarcina chiriaşului, însă în contract poate fi prevăzut ca unele să fie în sarcina proprietarului (de exemplu cheltuielile extraordinare pentru renovarea unei părţi a clădirii). Dacă în contract este prevăzut ca plata cheltuielilor să fie făcută de chiriaş, legea obligă oricum proprietarul să facă anumite cheltuieli.
Cheltuielile de întreţinere extraordinară a apartamentului sunt, potrivit legii, în sarcina proprietarului, de exemplu înlocuirea instalaţiei de apă sau de gaz. Altele, precum de exemplu repararea unor ţevi sau a unei încuietori, trebuie plătită de chiriaş.
În privinţa cheltuielilor de întreţinere este întotdeauna recomandabil să se solicite un extras administratorului blocului, pentru a cunoaşte valoarea exactă a cheltuielilor datorate. Unele dintre acestea revin numai proprietarului (înlocuirea motorului ascensorului sau a uşii de intrare), altele la jumătate cu chiriaşul (plata pazei).
Atenţie: Neplata mai multor obligaţii accesorii cu valoarea a două chirii lunare poate duce la evacuarea chiriaşului.
Subînchirierea
Contractul de locaţie poate interzice chiriaşului să subînchirieze apartamentul sau chiar doar a uneia dintre camerele acestuia. În cazul în care, aşadar, chiriaşul, titular al contractului de închiriere, în ciuda interdicţiei, decide să închirieze casa unei terţe persoane, riscă rezilierea contractului şi o eventuală cerere de despăgubire a daunelor din partea proprietarului.
Înregistrarea
Contractul, de orice tip ar fi, trebuie să fie scris şi înregistrat la Administratia Financiară în 30 de zile de la stipulare (sau de la data începerii sale, dacă este anterioară) plătind impozitul aferent de registru, echivalentul a 2% din chiria anuală, împărţit în mod egal de cele două părţi. Pentru plătirea impozitului de registru este necesară utilizarea formularului F23 completat corespunzător şi plata acestuia la orice bancă sau oficiu poştal.
Când proprietarul poate renunţa la contract
La scadenţa primor 4 ani de închiriere şi nu înainte, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului pentru alţi 4 ani, numai în prezenţa acestor motive:
1) intenţionează să folosească apartamentul ca locuinţă sau să exercite o activitate comercială personală în acesta sau să îl dea în folosinţă soţului, părinţilor, fiilor sau rudelor de până la gradul al doilea;
2) în cazul în care chiriaşul dispune de un alt apartament neînchiriat în aceeaşi localitate;
3) dacă locuinţa face parte dintr-o clădire în stare foarte precară care trebuie să fie demolată sau care necesită renovări sau lucrări de consolidare care nu-i permit chiriaşului să continue să trăiască în apartament;
4) dacă proprietarul intenţionează să efectueze supra-construcţii într-un apartament situat la ultimul etaj şi prezenţa chiriaşului ar fi un obstacol;
5) dacă proprietarul intenţionează să vândă casa unor terţi, întotdeauna cu condiţia să fie unicul imobil pentru locuit din proprietatea sa (fiind exclusă propria locuinţă). În acest caz chiriaşul are dreptul să achiziţioneze casa în aceleaşi condiţii stabilite de proprietar în privinţa terţilor.
Atenţie: proprietarul casei poate refuza reînnoirea contractului de închiriere pentru alţi 4 ani în cazul în care chiriaşul nu locuieşte în apartamentul pe care l-a luat în chirie fără a avea niciun motiv justificat (de exemplu din motive de muncă a fost transferat câteva luni într-un alt oraş).
Proprietarul casei, aşadar, dacă există una dintre condiţiile prevăzute de lege pentru rezilierea contractului de închiriere la scadenţa primilor 4 ani, trebuie să trimită chiriaşului o scrisoare recomandată cu confirmare de primire în care trebuie să indice în detaliu motivele care îl determină să întrerupă contractul. Pe lângă aceasta, trebuie să facă acest lucru cu 6 luni înainte de scadenţa contractului.
Dacă nu sunt indicate în detaliu motivele sau dacă scrisoarea este expediată fără a respecta termenul de preaviz, rezilierea contractului de locaţie nu este valabilă şi e ca şi când nu ar fi fost niciodată comunicată. Contractul de închiriere, astfel, se reînnoieşte pentru alţi 4 ani.
Rezilierea din partea chiriaşului
Cel care închiriază un imobil poate întrerupe contractul înaintea celor 8 ani numai în prezenţa unui motiv grav şi documentat (de exemplu din motive de muncă este constrâns să se multe într-un alt oraş sau îşi pierde locul de muncă).
Preavizul, şi în aceste cazuri, trebuie să fie dat în 6 luni de la data scadenţei.
Plata chiriei în caz de reziliere trebuie oricum efectuată pentru toate cele şase luni de preaviz, chiar dacă între timp chiriaşul îşi găseşte o altă locuinţă pentru de închiriat.
Eliberarea imobilului
Odată ce contractul de închiriere a fost reziliat regular sau dacă la scadenţa celor 8 ani nu este reînnoit, imobilul trebuie să fie eliberat. Dacă la scadenţa contractului chiriaşul nu eliberează apartamentul, proprietarul se poate adresa Autorităţii Judiciare care se va ocupa de efectuarea evacuării şi toate cheltuielile procedurii vor fi în sarcina chiriaşului.
În curând: Contractele cu chirie concordată – Contracte 3+2; – Contracte tranzitorii; – Contracte pentru studenţi.