Agenţia imobiliară este un intermediar. Munca propriilor agenţi constă în punerea în contact a părţilor pentru a se ajunge la vânzarea imobilului. De exemplu, este probabil ca, apelând la o agenţie imobiliară, cumpărătorii să vadă proprietarul imobilului ales numai o dată sau de două ori.
Avantajul alegerii unei agenţii imobiliare constă în mai marea experienţă a agenţilor, care ar trebui să ştie să consilieze cumpărătorii şi vânzătorul.
Ghidul achiziţionării unei locuinţe în Italia (I)
Ghidul achiziţionării unui imobil în Italia (II) Etapele
La momentul găsirii imobilului, cumpărătorilor li se va înmâna un formular pretipărit de propunere de achiziţie.
în cazul apariţiei unor îndoieli, nu ezitaţi să puneţi întrebări sau să consultaţi agentul imobiliar sau un profesionist pentru a avea mai multe informaţii.
Pe lângă semnarea propunerii, după cum am precizat deja, este cerută plătirea unei sume de bani ca avans. Suma, care de obicei este echivalentul a 10-15% din valoarea imobilului, va trebui plătită cu cecuri circulare emise de o bancă şi să fie purtătoare a clauzei "netransferabil", şi vor trebui înscrise pe numele proprietarului imobilului.
Atenţie: suma plătită, atunci când nu se încheie contractul definitiv din cauze imputabile cumpărătorilor, va putea fi reţinută de vânzător. Din acest motiv, înainte de a semna propunerea şi de a plăti avansul, este recomandabil să verificaţi fezabilitatea efectivă a împrumutului ipotecar.
De fapt, cu excepţia cazului în care se deţin sume consistente de bani, care permit achiziţionarea imobilului direct în numerar, pentru a putea cumpăra locuinţa va fi necesar să vă adresaţi unei bănci pentru a obţine un împrumut ipotecar.
Creditul ipotecar
Împrumutul ipotecar este un contract prin care banca acordă un împrumut în bani solicitanţilor care se angajează să-l restituie prin intermediul plăţii unor rate care se întind de-a lungul mai multor ani. împrumuturile ipotecare se acordă în urma prezentării unor garanţii adecvate (state de plată, imobile deja în proprietatea solicitanţilor ş.a.m.d.).
Banca poate condiţiona acordarea împrumutului ipotecar efectuând verificări adecvate asupra garanţiilor furnizate, pe care le va face ea însăşi. Este de aceea bine, înainte de semnarea contractului preliminar şi de plata avansului, să vă asiguraţi că acordarea împrumutului ipotecar a decurs bine.
Odată ce s-a stabilit că nu vor fi probleme în acordarea împrumutului ipotecar, se va putea proceda la semnarea propunerii şi la plata avansului.
Dacă v-aţi adresat unei agenţii, împreună cu agentul imobiliar se va proceda la completarea formularelor pretipărite în care vor fi introduse o serie de date: datele personale ale cumpărătorului, cele ale vânzătorului, datele agentului imobiliar cu valoarea comisionului care îi revine pentru activitatea desfăşurată, datele de identificare cadastrală ale imobilului, preţul imobilului, modalităţile şi termenele de plată, data până la care va fi stipulat contractul definitiv în faţa notarului (act notarial), datele cecurilor prin care se achită avansul.
Odată încheiată completarea propunerii de achiziţie, o copie va fi eliberată cumpărătorilor. Propunerea va fi comunicată de agentul imobiliar vânzătorului, care o va contrasemna şi va încasa sumele plătite cu titlul de avans.
Atenţie: în majoritatea cazurilor, agentul imobiliar acţionează deja fiind însărcinat de vânzător, aşadar nu ar trebui să apară probleme privind acceptarea propunerii de achiziţie. în cazul în care vânzătorul nu acceptă propunerea, agentul va trebui să restituie cecurile cumpărătorilor. De aceea, este oportun să se fixeze în propunere un termen până la care să se primească acceptarea din partea vânzătorului.
Odată acceptată propunerea de achiziţie şi încasate cecurile de avans, cumpărătorii şi vânzătorul trebuie să stipuleze contractul definitiv în faţa unui notar.
Aşa cum am precizat, dacă cumpărătorii se vor răzgândi, vor pierde sumele achitate. Dacă, în schimb, vânzătorul este cel care se răzgândeşte privind vânzarea imobilului, va trebui să restituie cumpărătorilor dublul avansului primit.
“Românii au mentalitate de proprietari, nu de chiriaşi”
Contractul definitiv sau actul notarial
Pentru a deveni proprietari ai imobilului este necesar actul definitiv de vânzare-cumpărare care trebuie încheiat în mod obligatoriu în faţa notarului.
Odată ajunşi în faţa notarului, acesta va verifica întreaga documentaţie inerentă imobilului (contracte de proprietate, regularitatea certificatelor, autorizaţiilor şi licenţelor de construcţie etc.), şi va verifica documentaţia aferentă plăţii preţului din partea cumpărătorilor.
Pe lângă aceasta, notarului trebuie să i se plătească sumele pentru plata anumitor impozite datorate pentru acest tip de act (impozite de registru şi cadastrale). în plus, şi notarul va trebui plătit pentru activitatea desfăşurată.
Cu această ocazie părţile vor putea stabili data de predare a imobilului către cumpărători.
Achiziţionarea locuinţei direct de la constructor
Este posibil ca cei în căutarea unei locuinţe să aibă posibilitatea de a cumpăra direct de la constructor. Achiziţionarea de imobile în fază de construcţie poate comporta un notabil avantaj financiar în termeni de preţ. Pe lângă aceasta, în acest fel se pot economisi cheltuielile cu agenţia imobiliară, achiziţionând imobilul direct de la constructor.
Mai mult, constructorul este responsabil timp de 10 ani de la încheierea lucrărilor în cazul unor defecte grave şi evidente.
însă se poate întâmpla ca firma să falimenteze, lăsând imobilul construit pe jumătate sau chiar numai pe hârtie, ori construirea să fie blocată din cauza lipsei licenţelor sau autorizaţiilor de construcţie. Pentru a preveni asemenea situaţii, este oportun să se verifice dacă licenţele şi autorizaţiile sunt în regulă şi dacă firma care construieşte este în posesia unei poliţe de asigurare împotriva unui eventual faliment.
în acest caz contractul preliminar va fi probabil pus la dispoziţie direct de constructor. în orice caz, este oportun ca cel care cumpără să citească contractul, dacă e posibil cu un profesionist de încredere, înainte de a semna.
Achiziţionarea locuinţei de la un privat
În fine, se poate achiziţiona o locuinţă de la un privat, adică intrând în contact direct cu proprietarul şi semnând cu acesta contractul preliminar.
şi în acest caz sunt avantaje, precum eliminarea costurilor pentru agenţie şi contactul direct cu proprietarul locuinţei, dacă acesta este o persoană cinstită, va face ca acesta să informeze cumpărătorul privind toate părţile negative şi pozitive ale imobilului.
Este însă oportun, înainte de a se proceda la cumpărare, să se efectueze toate verificările necesare, fiindcă în rândul privaţilor nu există garanaţii privind vânzarea datorate, de exemplu, de constructor.
Imobilul, înainte de a fi achiziţionat trebuie examinat cu atenţie, verificându-i-se starea.
Este necesară luarea tuturor informaţiilor utile de la vânzător pentru a se evita situaţiile neplăcute (de exemplu, prezenţa în locuinţă a unor chiriaşi ar putea crea probleme la vânzare, întrucât cei care locuiesc cu chirie au un drept de preempţiune, adică cumpărarea imobilului înaintea oricui altcuiva; sau, atunci când vânzătorul a efectuat lucrări în imobil, este necesar să vă asiguraţi că au fost respectate legile şi că au fost obţinute toate autorizaţiile şi licenţele necesare).
Pe lângă aceasta, este recomandabil ca pentru eventuala stipulare a contractului preliminar şi a actului notarial să vă adresaţi unor persoane de încredere care pot efectua verificările oportune.