Originară din Timişoara, Felicia Rapciuc (foto) este de 16 ani în Italia. Acasă a absolvit facultatea de Economie şi a avut o agenţie imobiliară. Lucrează de 8 ani la o societate de intermediere de credite, situată la Roma, în cartierul Borghesiana. “Societatea la care lucrez este o societate de intermediere financiară italiană care colaborează cu diverse instituţii financiare care operează pe teritoriul Italiei. Eu fiind româncă, ne-am orientat foarte mult şi către comunitatea românească.”
Felicia a colaborat constant cu publicația noastră, informațiile despre piața imobiliară din Italia fiind mereu de un real ajutor pentru cei care au decis să cumpere o casă. Felicia ne explică acum în ce fel putem evita capcanele, atunci când avem intenţia să cumpăram un imobil:
«Am observat ȋn ultimii ani “moda” contractului de “affitto a riscatto” sau “rent to by”. Mulţi ne cer părerea despre acesta şi am ȋntâlnit şi persoane care au fost ȋnşelate prin aceste contracte care de obicei sunt gândite doar ȋn interesul vânzatorului/proprietarului. Aceste contracte prevăd ca imobilul să fie cumpărat după 4 ani (de obicei) la un preţ blocat de la începutul închirierii, timp ȋn care se plăteşte o chirie, din care doar o parte va fi considerată ca avans de capital (anticipo).
Ȋn multe cazuri proprietarul sau agenţia imobilară care intermediază vor să facă şi un contract preliminar de vânzare-cumpărare (il contratto preliminare di compravendita) – acesta vă obligă să daţi un avans de bani vânzătorului (de obicei 10% sau 20%) şi să plătiţi intermedierea. Un dezavantaj este că aceste chirii sunt mai mari decât cele obişnuite, şi parte din aceste sume, de obicei 50%, sunt oricum pierdute.
Aceasta este o soluţie la care apelează cei care nu pot cumpăra casă ȋn momentul de faţă din diferite motive. Dar ce garanţie aveţi că situaţia se va schimba ȋn bine după aceşti 4 ani?
Un alt dezavantaj al acestor contracte este că, dacă trecuţi aceşti ani nu reuşiţi să cumpăraţi (la fel cum nu aţi reuşit acum) toţi banii plătiţi sunt pierduţi şi vă regăsiţi ȋn situaţia ȋn care aţi plătit o chirie mai mare ȋn aceşti ani şi eventual aţi dat şi un avans de bani.
Noi am avut o clientă care a dat 10.000 € avans la preliminar, a plătit o chirie de 1.000 € ȋn loc de 500 € cât era media ȋn zonă, s-a chinuit foarte mult să facă ȋmprumutul, fără să reuşească. Ȋn cele din urmă ne-a cunoscut pe noi şi am reuşit să-i obţinem ȋmprumutul, banca i-a acordat suma dorită, dar surpriza a venit ȋn momentul ȋn care banca a facut expertiza pe casă şi am aflat că din toţi metrii pătraţi ai casei, doar 30 mp aproximativ erau înregistrați la cadastru ca “abitazione civile”, aspect căruia clienta noastră nu a ştiut să-i dea importanţa cuvenită. După expertiză, banca i-a acordat cu 10.000 € mai puţin pentru această casă (pentru că nu valora suficient) şi vânzătorul NU a fost de acord să facă nici un acord de plată rateizat pentru aceşti bani. Clienta noastră avea ȋn faţă un vânzător care nu avea niciun interes ca ea să finalizeze cumpărarea, din contră… Cum s-a terminat totul? Doamna a cumpărat o altă casă cu ȋmprumutul acceptat, dar a pierdut toţi banii daţi ȋn avans.
Pentru ca un astfel de contract să fie avantajos pentru cumpărător trebuie: să nu dăm nici un avans de bani, deci să nu facem contractul preliminar de vânzare-cumpărare, chiria stabilită să nu fie mai mare ca cea normală şi o parte cât mai mare, chiar 100%, să fie considerată avans capital.»
Casele la licitație
O altă variantă apaeent atractivă de cumpărare ar fi licitațiile judiciare, vânzarea caselor executate silit, de către bănci sau tribunale. O cale plină de capcane.
«Casele de vânzare la licitaţie (asta) devin o capcană pentru că foarte puţine sunt băncile care acordă ȋmprumuturi pentru a cumpăra prin licitaţie. Depinde şi care este momentul ȋn care banca permite ȋnscrierea ipotecii, dacă imediat sau după 30 de zile (ȋn aceste cazuri nu se acordă mutuo pentru că ar ȋnsemna ca banca să rămână “descoperită” timp de 30 de zile dupa ce a dat banii). În general acestea sunt case cu multe probleme, de luat ȋn considerare şi faptul că vechiul proprietar (cel care a pierdut casa) poate să creeze o serie de inconveniente.
Un exemplu: am avut un client care a câştigat o casă prin licitaţie, a dat avansul de 20% şi a plătit o societate de avocaţi care s-a ocupat de intermediere. Dar problema a intervenit ȋn momentul ȋn care această societate nu a reuşit să-i obţină ȋmprumutul şi apoi nici clientul nostru nu a reuşit, astfel, după o perioadă de timp a pierdut şi casa şi banii plătiţi ȋn avans.
În ziua de azi, când găsim preţuri foarte avantajoase şi ȋn afara licitaţilor, eu chiar nu vă sfătuiesc acest mod de a cumpăra casă.»
Atenție la avans
O altă capcană o poate constitui avansul de bani dat vânzătorului, ȋnainte de a avea siguranţa ȋmprumutului.
«În momentul ȋn care găsim o casă pe care vrem să o cumpărăm, trebuie să “o oprim” printr-o propunere de cumpărare, moment ȋn care trebuie să lăsăm şi un cec. Legea spune că acest cec poate să fie ȋncasat ȋn momentul ȋn care vânzătorul ne acceptă propunerea. Este important ca ȋn momentul ȋn care facem această propunere să ştim cum să o facem pentru a minimiza riscurile şi să ştim sigur care ar fi ȋmprumutul pe care o banca ni-l acceptă.
Cum se poate cumpăra fără să ne asumăm riscuri inutile? Sfatul nostru este ca primul pas pe care trebuie să-l faceţi este să vedeţi care este suma de ȋmprumut pe care o bancă vi-o acordă. Acest lucru puteţi să-l aflaţi doar mergând la mai multe bănci pentru a confrunta răspunsurile (dar de multe ori găsiţi la ghişeu persoane nepregătite ale căror răspunsuri nu vor coincide cu răspunsul final) sau apelând la o societate de intermediere financiară, cum este societatea noastră. Este avantajos din multe motive: pentru că colaborăm cu mai multe bănci (făcând astfel posibilă şi alegerea celei care vă oferă condiţii mai bune), cunoaştem criteriile de evaluare şi avem “pulsul” momentului.
Apoi, cunoscând suma maximă, puteţi să ȋncepeţi căutarea casei , folosindu-vă şi ȋn continuare de experienţa noastră – vă oferim şi consiliere imobiliară, adică vă ȋnvăţăm cum trebuie să faceţi propunerea de cumpărare fără a risca să pierdeți vreun ban.»
Dacă locuiţi la Roma și împrejurimi, sunați pentru mai multe informații:
PS Mutui di Barbara Grieco, via Casilina 1843, 00132, Roma,
tel. 06 2070676, cel. 329.5738231
Convine să cumpărăm casă în Italia, în momentul de faţă? Răspund profesioniștii
Îmi iau casă, ce trebuie să știu? Idei greșite despre cumpărarea unei case în Italia